Tổng quan: Thuế GTGT khi chuyển nhượng bất động sản là gì?
Hiện nay, nhiều cá nhân và doanh nghiệp thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) nhưng vẫn chưa nắm rõ cách tính thuế GTGT (VAT) và các khoản được trừ khi tính thuế. Đây là nội dung quan trọng trong nghĩa vụ tài chính khi giao dịch nhà đất.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2018, chuyển nhượng bất động sản là hành vi pháp lý mà cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan đến:
Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu nhà ở
Công trình xây dựng
Tài sản hoặc quyền lợi gắn liền với đất
Chủ thể nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận.
Công thức tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Nghị định 91/2014/NĐ-CP và Nghị định 209/2013/NĐ-CP, thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:
Trong đó:
Giá chuyển nhượng BĐS: là giá bán ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Giá đất được trừ: là phần giá trị đất được loại trừ khi tính thuế GTGT (tùy từng trường hợp cụ thể).
10%: là thuế suất thuế GTGT áp dụng hiện hành theo quy định.
Các trường hợp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT
1. Trường hợp Nhà nước giao đất để đầu tư hạ tầng, xây dựng nhà để bán
Công thức:
Giá đất được trừ = Tiền sử dụng đất + Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng
📘 Ví dụ:
Công ty X được giao đất xây nhà bán với giá chuyển nhượng 15 tỷ đồng.
Tiền sử dụng đất: 10 tỷ đồng
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: 2 tỷ đồng
Dự án được giảm 10% tiền sử dụng đất (1 tỷ đồng)
➡ Giá đất được trừ = (10 – 1) + 2 = 11 tỷ đồng
➡ Thuế GTGT = (15 – 11) × 10% = 0,4 tỷ đồng
2. Trường hợp đất trúng đấu giá
Giá đất được trừ = Giá đất trúng đấu giá
📘 Ví dụ:
Công ty X trúng đấu giá 10 tỷ, sau đó bán lại 12 tỷ.
➡ Thuế GTGT = (12 – 10) × 10% = 0,2 tỷ đồng
3. Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà để bán
Giá đất được trừ = Tiền thuê đất phải nộp + Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng
📘 Ví dụ:
Công ty X thuê đất 200.000m², nộp tiền thuê đất 16 tỷ đồng trong 50 năm.
Sau đó cho thuê lại 16.000m² với giá 600.000đ/m².
➡ Thuế GTGT = 8,832 tỷ × 10% = 0,8832 tỷ đồng
4. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân
Giá đất được trừ = Giá trị đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (không bao gồm giá trị hạ tầng)
📘 Ví dụ:
Giá chuyển nhượng: 100 tỷ
Giá đất theo bảng giá: 80 tỷ
➡ Thuế GTGT = (100 – 80) × 10% = 2 tỷ đồng
5. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Giá đất được trừ = Giá đất ghi trong hợp đồng góp vốn
📘 Ví dụ:
Công ty X góp vốn bằng đất trị giá 10 tỷ, sau đó chuyển nhượng phần vốn góp với giá 12 tỷ.
➡ Thuế GTGT = (12 – 10) × 10% = 0,2 tỷ đồng
6. Trường hợp dự án BT (xây dựng – chuyển giao)
Giá đất được trừ = Giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT
📘 Ví dụ:
Giá trị công trình BT 100 tỷ, chuyển nhượng lại 120 tỷ.
➡ Thuế GTGT = (120 – 100) × 10% = 2 tỷ đồng
7. Trường hợp kinh doanh, xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê
Thuế GTGT = (Số tiền thu được theo tiến độ – Giá đất được trừ tương ứng) × 10%
📘 Ví dụ:
Công ty X được quyền bán 10 căn hộ trị giá 10 tỷ, đã thu 8 tỷ.
➡ Thuế GTGT = (10 – 8) × 10% = 0,2 tỷ đồng
Một số lưu ý khi tính và kê khai thuế GTGT chuyển nhượng BĐS
Phải xác định rõ giá đất được trừ dựa trên hồ sơ pháp lý, quyết định giao đất, hợp đồng thuê hoặc kết quả đấu giá.
Khi xuất hóa đơn, phải ghi đầy đủ giá đất được trừ và giá tính thuế GTGT.
Mọi khoản miễn, giảm, hỗ trợ tiền sử dụng đất cần được chứng minh bằng quyết định của cơ quan nhà nước.
Thuế suất GTGT cố định 10%, áp dụng trên phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá đất được trừ.
Doanh nghiệp cần lưu hồ sơ tối thiểu 10 năm để phục vụ thanh tra thuế.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Cá nhân bán nhà có phải nộp thuế GTGT không?
Không. Cá nhân không kinh doanh bất động sản chỉ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), không chịu thuế GTGT.
2. Bán đất dự án chưa có sổ đỏ có phải tính thuế GTGT không?
Nếu giao dịch được thực hiện qua doanh nghiệp, vẫn phải kê khai và nộp thuế GTGT theo quy định.
3. Có được trừ giá đất theo bảng giá nhà nước không?
Chỉ áp dụng khi không xác định được giá đất thực tế hoặc không có hồ sơ giao đất, cho thuê đất hợp lệ.
4. Khi nào phải nộp thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản?
Ngay sau khi phát sinh doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng (theo tiến độ hợp đồng hoặc khi bàn giao BĐS).
5. Không kê khai thuế GTGT đúng thời hạn bị phạt bao nhiêu?
Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt có thể từ 5 – 25 triệu đồng, tùy hành vi chậm kê khai hoặc sai sót.
Kết luận
Thuế GTGT khi chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ quan trọng và bắt buộc đối với doanh nghiệp và tổ chức kinh doanh BĐS. Việc hiểu rõ công thức tính thuế, cách xác định giá đất được trừ và các trường hợp miễn giảm sẽ giúp tránh sai sót và giảm rủi ro bị phạt hành chính.
Nếu doanh nghiệp của bạn cần tư vấn chi tiết – lập hồ sơ kê khai thuế – tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp, hãy liên hệ Kế toán – Đại lý Thuế An Đức để được:
Hỗ trợ tính và kê khai thuế GTGT chuyển nhượng BĐS chính xác.
Tư vấn chiến lược thuế phù hợp từng loại hình dự án.
Đại diện làm việc với cơ quan thuế giúp bạn tiết kiệm thời gian & chi phí.
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN KẾ TOÁN VÀ ĐẠI LÝ THUẾ AN ĐỨC
Địa chỉ: 5 Đường 2, KDC Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
Email: anductax@gmail.com
Hotline: 0906.715.261 (Ms.Nguyệt) – 0967.181.178 (Ms.Sang Sang)
