Chuyển nhượng bất động sản là gì? Cách tính thuế GTGT

Hiện nay, nhiều cá nhân và tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng bất động sản (BĐS) nhưng chưa biết mức nộp thuế, cách tính thuế GTGT (thuế VAT) từ hoạt động này như thế nào. Hãy cùng Kế toán An Đức tìm hiểu vấn đề này nhé.

I. Chuyển nhượng bất động sản là gì?

Căn cứ Điều 4 Luật Đất đai 2018, chuyển nhượng bất động sản là hành vi pháp lý của các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức chuyển giao các quyền và nghĩa vụ liên quan đến:

• Quyền sử dụng đất
• Quyền sử dụng nhà ở
• Công trình xây dựng
• Tài sản và các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Chủ thể này phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.

II. Công thức tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản

1. Công thức tính thuế chuyển nhượng bất động sản (thuế GTGT)

Căn cứ Nghị định số 91/2014/NĐ-CP và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP, cách tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được quy định như sau: $\text{Thueˆˊ GTGT chuyển nhượng BĐS}=(\text{Giaˊ chuyển nhượng BĐS}-\text{Giaˊ đaˆˊt được trừ khi tıˊnh thueˆˊ GTGT})\times 10\%$

2. Các trường hợp tính giá đất được trừ khi tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS

2.1. Trường hợp nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng để bán

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính theo công thức: $\text{Giaˊ đaˆˊt được trừ để tıˊnh thueˆˊ GTGT}=\text{Tieˆˋn sử dụng đaˆˊt}+\text{Chi phıˊ boˆˋi thường, giải phoˊng mặt ba˘ˋng}$

Ví dụ: Công ty X được nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà để bán với giá chuyển nhượng BĐS là 15 tỷ đồng. Trong đó, tiền sử dụng đất là 10 tỷ đồng, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng là 2 tỷ đồng. Dự án được giảm 10% số tiền sử dụng đất phải nộp.

Tiền sử dụng đất được miễn, giảm = 10 x 10% = 1 tỷ đồng; Tiền sử dụng đất (không bao gồm tiền được miễn, giảm) = 10 – 1 – 2 = 7 tỷ đồng; Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = 7 + 2 = 9 tỷ đồng. ➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (15 – 9) x 10% = 0,6 tỷ đồng. Vậy thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 600 triệu đồng.

2.2. Trường hợp đất đấu giá

Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT = Giá đất khi trúng đấu giá

Ví dụ: Công ty X trúng đấu giá mảnh đất với giá trúng đấu giá là 10 tỷ đồng. Sau đó công ty X chuyển nhượng cho công ty Y mảnh đất này với giá trị chuyển nhượng của mảnh đất trên hợp đồng là 12 tỷ đồng. ➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (12 – 10) x 10% = 0,2 tỷ đồng. Vậy thuế GTGT đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 200 triệu đồng.

2.3. Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà để bán

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính theo công thức: $\text{Giaˊ đaˆˊt được trừ để tıˊnh thueˆˊ GTGT}=\text{Tieˆˋn thueˆ đaˆˊt phải nộp ngaˆn saˊch nhaˋ nước}+\text{Chi phıˊ boˆˋi thường, giải phoˊng mặt ba˘ˋng}$

Ví dụ: Công ty X được nhà nước cho thuê đất đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án, thu tiền thuê đất một lần với thời hạn thuê đất là 50 năm. Trong đó:

• Diện tích đất thuê là 200.000m2;
• Giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 80.000đ/m2;
• Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 16 tỷ đồng.

Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, công ty ký hợp đồng cho công ty Y thuê với diện tích đất cho thuê là 16.000m2, đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 600.000đ/m2 cho cả thời gian thuê.

Giá đã có thuế GTGT = 16.000 x [600.000 – (80.000/50 x 30)] = 8,832 tỷ đồng. ➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = 8,832 x 10% = 0,8832 tỷ đồng. Vậy thuế VAT chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 883,2 triệu đồng.

2.4. Trường hợp cơ sở kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá trị đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị của cơ sở hạ tầng.

Ví dụ: Tại Hà Nội, công ty X chuyển nhượng cho công ty Y mảnh đất đã có một phần cơ sở hạ tầng với tổng giá trị 100 tỷ đồng. Giá mảnh đất tại thời điểm chuyển nhượng không xác định được nên lấy giá đất do thành phố Hà Nội quy định tại thời điểm chuyển nhượng là 80 tỷ đồng. Cơ sở hạ tầng trên mảnh đất có giá trị là 30 tỷ đồng. ➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (100 – 50) x 10% = 5 tỷ đồng. Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS là 5 tỷ đồng.

2.5. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức

Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT tùy thuộc vào giá chuyển nhượng và giá đất ghi trong hợp đồng góp vốn.

Ví dụ: Tại Hà Nội, công ty X góp vốn cho công ty Y một mảnh đất có giá trị góp vốn 10 tỷ. Sau đó công ty X chuyển nhượng cho công ty Z phần vốn góp này với giá chuyển nhượng là 12 tỷ đồng. ➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (12 – 10) x 10% = 0,2 tỷ đồng. Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS là 200 triệu đồng.

2.6. Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị của quyền sử dụng đất

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (Giá chuyển nhượng BĐS – Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT) x 10%

Trong đó, giá đất được trừ khi tính thuế GTGT = Giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT.

Ví dụ: Công ty X ký hợp đồng BT với UBND tỉnh Hưng Yên về xây dựng đường cao tốc đổi lấy giá trị quyền sử dụng đất. Giá thanh toán công trình được UBND tỉnh Hưng Yên xác định lúc ký hợp đồng là 100 tỷ đồng. Công ty X chuyển nhượng lại cho công ty Y mảnh đất này với giá chuyển nhượng là 120 tỷ đồng. ➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (120 – 100) x 10% = 2 tỷ đồng. Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS là 2 tỷ đồng.

2.7. Trường hợp xây dựng hoặc kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (Số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ ghi trong hợp đồng – Giá đất được trừ tương ứng với tổng giá trị của hợp đồng) x 10%

Ví dụ: Tháng 1/2023, công ty X được công ty Y chuyển nhượng quyền bán 10 căn hộ trong tòa nhà B có tổng giá trị 10 tỷ đồng. Đến tháng 6/2023, công ty X thu được 10 tỷ đồng từ việc bán 8 căn hộ trong tòa nhà B. ➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (10 – 8) x 10% = 0,2 tỷ đồng. Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS là 200 triệu đồng.

Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về chuyển nhượng bất động sản và cách tính thuế GTGT từ hoạt động này. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ, hãy liên hệ với Kế toán An Đức để được tư vấn chi tiết.